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关于房地产税你需要知道这些

  房地产税,顾名思义,“房”是房产,“地”是房屋下面的土地。房地产税从广义和狭义上有不同的理解。从广义上来说,一切与房地产有关的税收都属于房地产税,包括在房地产的开发、建设、流转环节和持有环节征收的各种税。而我们今天热议的“房地产税”,仅仅是在房地产的持有环节所要征收的一种税,不包括开发、建设、流转环节已经征收的税种。

  在房地产的开发、建设、流转环节,我国已经征收了房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等十多种税,可统称为“房地产交易税”。这十种税,我们老百姓买房子的时候,需要缴纳契税和印花税,有所接触,而其他的税是由房地产开发商、销售商和售房人缴纳的,老百姓一般不知道。

  而在房地产的持有环节,需要缴纳的是房地产的持有税,也就是我们今天讨论的狭义的“房地产税”。在此之前,它先后被称为“房产税”“物业税”,近三四年才逐步统一称为“房地产税”。而在国外,房地产持有税,往往被称之为“财产税”“物业税”“房屋税”“市政税”等等。

  2013年11月召开的党的十八届三中全会《决定》提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”。

  2014年7月31日,在全国财政厅局长座谈会上,财政部部长楼继伟表示,完善税收制度,加快房地产税立法并适时推进改革。

  2014年10月15日,财政部部长楼继伟在《求是》杂志发表署名文章提出,房地产税改革要加强调研,立法先行,适时推进。

  2015年全国两会上,全国政协委员、财政部副部长朱光耀表示,由全国人大牵头、财政部配合的房地产税立法工作正在研究过程中。虽然没有给出立法的具体时间表,但朱光耀表示,全国人大有一个科学的安排,立法程序要按照安排进行,一定要充分听取和反映民意。

  2015年8月5日,十二届全国人大常委会立法规划经调整后再次公布。房地产税法和环境保护税法、增值税法等7部税法被列入,引人注目。立法规划将房地产税列入第一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。

  不过,在2015年9月5日中国政府网公布《国务院2015年立法工作计划》时,此前热议的房地产税并未列入,但已列入2015年全国人大常委会立法工作计划,属于立法预备项目。

  尽管2016年的政府工作报告未提及房地产税、房地产税改革,但预算草案报告提到,“按照落实税收法定原则的计划安排,配合做好房地产税、环境保护税、船舶吨税等的立法工作……”

  2016年7月23日,财政部部长楼继伟在成都举行的G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示,要推进所得税和房地产税改革。尽管推进两项改革仍面临诸多困难挑战,但无疑是中国下一步税制改革的重要任务。

  中国的房地产税,最早可以追溯到周朝,《礼记﹒王制》记载:“廛,市物邸舍,税其舍而不税物。”这是历史上最早有关房产税征收的条例。西汉向百姓征收“貲算”的赋税,稽核标准以房屋和田产为统计对象。唐朝德宗时在长安城内开征过“间架税”,房屋每两架为一间,分三等征税。五代时后晋、后周征收过“屋税”,北宋对典卖的田地和房舍开征契税。元代的房地产税成为“产钱”,明代征收房屋交易契税。清朝除征收房屋交易契税外,光绪二十四年开始征收“房捐”,是向租赁的房屋征收每月租金10%的税,房东和房客各承担一半。

  1912年中华民国建立后,北洋政府征收“市政总捐”“特捐”“警捐”“店铺捐”等,都是在房屋持有环节征税。1915年10月还制定了《宅地税征收条例》。民国时的房地产税征收分为省会、商埠、县镇三等,每等税率分五级,分级标准以房屋所处地段是否繁华以及房屋的价值高低综合决定。

  新中国成立后,1951年8月8日,国务院颁布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,对房屋合并征收房产税和地产税,统称房地产税。但当时,城市土地可以归私人所有,与今天的征收概念不一样。征收标准是按房价的1%和地价的1.5%来征收,或者是租金的15%。但是,从50年代开始,我国在城市逐渐实行福利分房制度,国家和企事业单位统包住房,然后向员工分配,只向员工收取非常低的象征性的租金,房地产税征收得越来越少,很快式微。

  1973年,中国简化税制,把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税,保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。1984年进行利改税时,国务院决定将城市房地产税划分为房产税和城镇土地使用税两个税种,对内资企业和个人征收,对外商投资企业和外国企业继续征收城市房地产税。1986年9月15日,国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,同年10月1日起施行,适用于国内单位和个人。

  1986年房产税,征收对象是以房屋形态表现的财产,由房屋所有权人缴纳。但规定,“个人所有的非营业性房产”不必缴纳房地产税;虽然对房屋租金收入作了规定,但普遍没有得到落实。因此,1986年后,我国现存绝大多数房屋实际上并不在征收范围内。

  1994年,国务院印发《关于深化城镇住房制度改革的决定》,停止了住房实物分配,商品房制度逐步确立。但房产税依然沿用1986年的征收方法,我国绝大多数房屋不在征收范围内。所以,今后制定房地产税法,征收房地产税,其实不是新增了一个税种,只是将过去停征、免征的房地产税重新征收。

  2003年开始,财政部、国家税务总局陆续在北京、辽宁、重庆等10个省市进行房地产税的模拟评税试点。2004年9月,财政部、国家税务总局联合下发《财政部国家税务总局关于北京等6个地区开展房地产模拟评税试点工作的批复》。当时的文件中都称“房地产税”,但后来,媒体报道中却都称之为“物业税”,其实当时所说的“物业税”,就是今天我们所指的“房地产税”。

  北京市最早的物业税模拟评税试点在亦庄,2004、2005年,北京西城区、宣武区、顺义区、房山区和海淀区若干住宅小区都进行了物业税评税试点工作,2006年扩大到试点区的所有纳税单位。辽宁省的物业税模拟评税试点在丹东市,2004年10月到2006年,在4个区3个县进行了数据采集工作,将所有经营性和部分居住性、事业单位的房地产纳入采集范围,并对审核的数据进行了评估。宁夏的试点在吴忠市利通区,2004年下半年到2005年年底,采集了当地3000余户房产信息。在江苏南京鼓楼区、江宁区、高淳县,在广东深圳罗湖区,在安徽芜湖,评税试点工作都各有特点,取得了一些研究成果。

  但是,这样的评税试点,被称为物业税“空转”,从2003年到现在,已经过去了十多年,物业税渐渐被大家淡忘,房地产税成了通行的名称,税却还是没有开始征收。究其原因,全国政协委员、中国财政学会顾问贾康指出,是因为法律基础、配套制度和利益博弈等三个方面都存在难点。

  2011年1月27日,上海市印发《上海市开展对部分个人住房征收房地产税试点的暂行办法》,上海房地产税试点由此开始。同日,重庆市印发《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》,启动重庆市房地产税改革试点。

  两地试点同时启动,但又各有特点。上海房地产税调解的主要方向是本市居民二套房及非本市居民新购房,即所谓“增量房”,而不包括大部分居民居住的存量房。而重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房,显然是将限制高端市场作为调整的主要方向之一,对扭转消费者买大房、买贵房的调解作用比较明显。

  这次试点的适用税率,上海为0.6%,最低降低到0.4%。人均住房面积不到60平方米以下的免征。而收入用途,用于保障性住房建设等支出。

  重庆的试点税率,在0.5%到1.2%。免征范围是农村宅基地自用房,和无户籍、无企业、无工作的个人满足任一条件者。收入用途,是公共租赁房的建设和维护。

  贾康认为,两地的税率都在1%左右,上海的税率较低,只能调节到中端收入水平的投资者,对于大资本投资者影响不大。而重庆的税率稍微高一点,对购买高端住宅的人影响大一点。总的来看,两地试点的税收收入增加很少,对房价的影响很小。很多人认为试点失败了,但贾康不这样看。他认为,上海、重庆敢为天下先,率先改革试点,具有破冰意义,提供了很好的经验,也触及了一些实质问题,是值得肯定的。房地产持有环节的税收制度不是一个简单的架构,在国家没有立法前,要想取得很大的突破非常困难。不管上海还是重庆,通过试点,炒房行为还是得到了一定遏制,形成了新税的调节机制,为今后的立法和征收指明了方向。

  华夏新供给经济学研究院院长贾康认为,开征房地产税不存在法理上的硬障碍。反对者的第一个重要论据是“房地产开发的一级环节有土地出让金,后面在保有环节开征税收,就是重复征收”。当然,很多老百姓愿意听这个话,但这一点理由在理论上和实践中都不能获得认定。实践中,在市场经济中,反映土地使用权的地租和反映公共分配的住房保有环节税收的并行不悖,是基本事实。从学理上说,土地出让金是土地所有者经济权利形成的收入,而不动产保有环节的税收是国家凭借社会管理者的政治权力形成的收入。各自的依据不一样,这两种收入不是二者必取其一的关系。

  第二个是不断有人在说,“国外都是土地私有,对私有土地上的不动产包括住房征税说得过去。中国全部都是国有土地,国有土地上的住户只有土地使用权,房子跟几十年土地使用权在一起的,到期后,怎么办还不明不白。有什么道理和住房一起征一道税?如果让土地私有归我,我愿意缴这个税。”

  很多人听了这观点,都认为说出了自己的心里话。但客观地讲,该观点从实践和理论上也是不成立的。国外的情况我了解了一下,像英国,它的土地分为两种,一种叫做freehold,一种叫做leasehold,freehold就是终极产权和使用权打通的,是一体化的。leasehold就不一样,必须签一个契约,终极产权和这个使用权是分离的。不论是这两种情况中的哪一种,称为council tax的不动产税是全覆盖的。英国的土地除了私有之外,还有皇家持有,还有公有(包括不同政府层级的公有,还有公共团体所有)。而无论不动产最终产权在哪里,不动产税原则上是全覆盖的。至于香港特别行政区,就更清楚了。香港的土地总体来说没有私有产权,但住房保有环节要缴名为“差饷”的房地产税。所以,不能说只有对终极私有的土地所有权,才能承认房地产税法理上无障碍。

  也就是说认为开征房产税不合法的人认为,财产税征税有一个重要前提,就是对产权的确认,只有充分承认这个产权才能征税。

  中国人民大学财政金融学院教授、博士生导师安体富也认为,开征房地产税与所有权无关。

  土地使用权作为“用益物权”,完全可以作为征税的标的物。用益物权,是物权的一种,是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的权利。我国《物权法》明确规定:“用益物权人是对他人所有的不动产或动产,依法享有占有、使用和收益的权利”。可见,从法律的意义上讲,国有土地的使用权是物权中用益物权的一种,居民在一定期限内可以占有和使用,并且未来通过交易可以实现增值的收益,这种权利有排他性,因此完全可以作为征税的标的物,这在法理上是行得通的。

  同时,按房价(包含土地出让金)征房地产税也不存在重复征税问题。有观点认为,取得住房时,下面的地皮已经在开发环节收了70年使用权的出让金,到保有环节如果每年再征税,就是重复征税。这是错误理解了“重复征税”概念。所谓“重复征税”,通常是指同一个税种对同样课税对象,由于其加工环节不同,而进行的多次征税。这主要发生在流转税方面。如生产型的增值税,由于对产品中的固定资产不予抵扣,从而会产生重复征税问题。

  但对于不同税种来说,就不能笼统概括为“重复征税”。目前中国实际开征的税种有18种,有的国家有20多种,30多种,普遍实行的是多种税、多环节、多次征的复合税制。比如,企业流转环节缴税后,还要对所得缴企业所得税,职工取得工薪收入,还要缴个人所得税等,这不能叫重复征税,因为它们的课税对象不同。

  有学者认为,无论是依照现行的《房产税暂行条例》将非营业性居住用房纳入计征范围,还是参照主要发达国家房产税税制设计重新立法,都存在的一个问题是:我国土地所有权归国家所有,土地使用者不具有土地所有权。土地使用者缴纳的土地出让金是使用权转移产生的租金。因此,本应针对房产所有者征收的房产税,如果向不拥有土地所有权,只有土地使用权加房产所有权的房产所有者征收,确实存在一定的合法性障碍。此外,房产税是按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。如果将土地放在一边,只看房屋的价值,那么随着时间的推移房屋不仅不会升值而且会折旧减值。换言之,真正的房产税税基是房屋连同其占有的土地,而非房屋本身。

  原国家税务总局科研所所长,中国人民大学教授曾国祥认为,房产税是一种财产税,包括房屋所有人拥有的地面上的房屋即不动产以及房屋所建所在的宅基地。无论是在城市还是农村,房屋所有人所购买所拥有的房屋价格,不但包括房屋——不动产的价格,而且包括土地价格。然而,按照现行的法律法规,城市居民所购买的房屋其土地使用权仅有70年,居民对自己房地产的所有权是不完全的。因此,对于居民开征房地产税,既没有理论基础,也没有法律制度基础,因此房产税的开征引起争议是必然的。

  他认为,应从两个方面来进行,首先,要明确房屋所在地(宅基地)的土地所有权,房地产税作为财产税的征税对象是城乡居民拥有的房地产,土地的所有权不明确,开征房地产税既缺乏理论根据,盲目仓促开征,更会造成许多矛盾和后遗症。土地制度的明确是开征房地产税的前提和基本条件。第二,房地产税的改革和调查研究(包括试点),应当先由全国人大协调国务院法制办、财政部、国家税务总局及有关部委、大学院校和科研院所的专家学者,制定并出台相关法律,如《房地产税法(草案)》,在此基础上广泛征求社会意见并进行修改,最终形成一个适用于全国的相关法律,各地都需依法办事,这是房产税开征的法律基础。

  他认为,中国人买房时,大城市房价每平米高达6万、10万,其中交过一笔很大的70年土地使用费。而这笔70年土地使用费交了后,再交西方式房产税,是想从一只羊身上剥两张皮,不合理极了。

  如果征房产税,北上广深合宁厦苏,经济马上陷入冰点。房产、水泥、钢铁、铜、电解铝、玻璃、家具、汽车等42产业全部陷入冰点,失业人数急剧大增。中国经济崩溃了,财政部还收得到税吗?“义无反顾”也必须按经济规律、市场规律办事。

  1940年出生的牟其中今年已经76岁了,按牟其中“十年之内就会重建一套商业体系”的构想,届时牟其中已是80几岁的老人了。这已经是人生的晚年了,一切不再是一个80几岁的老人说了算的时候了。届时,留给牟其中的恐怕只能是“壮志未酬”了。

  面对当前房价快速上涨的局面,调控政策宜疏不宜堵。短期内,通过稳增长政策带动实体经济投资意愿,分流地产市场资金是上策。在土地的垄断供应制度不能改变的情况下,房价长期下降既不可能,也更不应该成为政策追求的目标。

  来自人类互助合作天性的分享,要满足一系列条件,才能从小圈子熟人范围内的临时替补性活动,发展成大规模改变生活、商业方式的“分享经济”。关键的一点是,有没有切实可靠的供给,让大规模分享真正变成现实。

  随着产业升级,技术创新,所用的各种基础设施也必须不断完善,各种制度安排也必须不断完善,而一个企业家没有能力来推动基础设施以及法律、金融制度的相应完善,这些必须由政府协调不同的企业家,或是政府自己来提供。

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